Évaluation d'un bien, objet d'une attribution préférentielle, pris à bail par une société dont le copartageant attributaire est associé

La Cour de cassation censure une cour d'appel qui avait évalué des biens ruraux, objets d'une attribution préférentielle, comme libres de toute occupation, au motif que l'héritière attributaire, associée majoritaire de la société civile d'exploitation agricole titulaire du bail, en maîtrisait entièrement le sort (Cass. 1re civ., 10 déc. 2025, n° 23-13978). La Cour rappelle que seule la réunion, sur une même tête, des qualités de bailleur et de preneur fait disparaître un bail — or ici, c'est la société, personne morale distincte, qui reste titulaire du bail, et non l'héritière elle-même : peu importe qu'elle en soit l'associée majoritaire ou la cogérante, elle n'acquiert pas pour autant la qualité de preneur. Cette solution s'inscrit dans une jurisprudence constante distinguant nettement deux situations : lorsque l'attributaire préférentiel est lui-même titulaire du bail, la confusion des qualités de propriétaire et de locataire éteint le bail et le bien s'évalue libre ; mais lorsque le bailleur est un tiers, fût-ce une société contrôlée par l'attributaire, l'écran de la personnalité morale empêche toute confusion, de sorte que le bail perdure et que le bien doit être évalué en valeur occupée. La Cour refuse ainsi de tenir compte d'éléments extérieurs à la seule titularité juridique du bail, tels que le contrôle économique ou les fonctions de direction exercées dans la société.